Đứng trước ngã ba đường: Lãi suất thế chấp 4% hay việc làm bền vững?

Việc Fed cắt giảm lãi suất vào tuần trước đã khiến nhiều người tự hỏi điều này có ý nghĩa gì đối với lãi suất thế chấp. Trang web nhà ở Redfin lưu ý rằng một số người mua nhà tiềm năng không biết rằng lãi suất thế chấp đã giảm mạnh, trong khi những người khác vẫn đang chờ số liệu này giảm thêm.

Vì vậy, một số người mua nhà sẽ ngạc nhiên khi biết rằng lãi suất thế chấp kỳ hạn 30 năm gần như đi ngang vào tuần trước ngay cả khi Fed cắt giảm lãi suất 50 bps. Điều này là do thị trường và Fed hiện đồng ý rằng trong một cuộc hạ cánh "mềm", lãi suất quỹ liên bang có khả năng sẽ giảm xuống khoảng 3%, cao hơn nhiều so với mức trong đại dịch. Điều đó hạn chế mức lãi suất thế chấp có thể giảm - đặc biệt là vào mùa bất động sản sắp tới - sau khi giảm từ 8% xuống còn 6.15% trong 11 tháng. Những người hy vọng lãi suất thấp hơn nên thận trọng: Một thế giới có lãi suất thế chấp thấp hơn đáng kể là một thế giới mất việc làm đáng kể.

Thỏa thuận giữa Fed và thị trường về lãi suất chỉ mới xuất hiện trong vài tháng qua. Vào mùa xuân năm nay, nhà đầu tư đã đặt cược vào lập trường "cao hơn trong thời gian dài hơn", với thị trường HĐTL định giá lãi suất quỹ liên bang vào cuối năm 2025 lên tới 4.4%. Vào thời điểm đó, lạm phát đã tăng cao, thị trường lao động có vẻ khá mạnh và ổn định, và vẫn chưa rõ khi nào Fed có thể bắt đầu cắt giảm lãi suất.

Kể từ đó, lạm phát tiếp tục hạ nhiệt, tỷ lệ thất nghiệp tăng từ 3.8% lên 4.2% và Fed đã bắt đầu chu kỳ nới lỏng. Thị trường hiện đang đặt ra câu hỏi rằng liệu Fed sẽ cắt giảm lãi suất bao nhiêu. Cả hai bên đều đồng thuận với mức cắt giảm tổng cộng, nhưng khác biệt về thời điểm các đợt hạ lãi suất— thị trường ước tính các nhà hoạch định chính sách sẽ đạt được mức đó vào cuối năm 2025 chứ không phải cuối năm 2026.

Điều này báo hiệu rằng lợi suất TPCP kỳ hạn 10 năm, liên quan chặt chẽ với lãi suất thế chấp, có khả năng chạm đáy trừ khi nền kinh tế bắt đầu chậm lại đáng kể. Chênh lệch giữa lãi suất thế chấp và lợi suất TPCP kỳ hạn 10 năm vẫn có thể thu hẹp, nhưng điều này cũng cho thấy lãi suất thế chấp sẽ không giảm nữa. Bất kỳ mức giảm nào trong sự chênh lệch có thể không nhanh hoặc lớn như mong đợi. Mức chênh lệch hiện tại là 240 bps, cao hơn so với mức trung bình khoảng 175 bps trong những năm 2010.

Ngoài ra, hệ thống cho vay và thế chấp đã được sử dụng rất nhiều khi doanh số bán hàng và tái cấp vốn giảm trong hai năm qua. Việc xây dựng lại chuỗi cung ứng và cạnh tranh về giá khi nhu cầu tăng trở lại sẽ mất rất nhiều thời gian. Số lượng việc làm trong "những hoạt động tín dụng" đã sụt giảm kể từ đầu năm 2022, và trong khi chính phủ không có dữ liệu về những người lao động tham gia xử lý các khoản vay thế chấp, thì con số này có lẽ đã bị ảnh hưởng nặng nề hơn. Số lượng đơn xin thế chấp đã tăng trở lại, nhưng vẫn thấp hơn 35% so với năm 2017.

Vào mùa bất động sản năm tới, nếu cho rằng chênh lệch thế chấp sẽ thu hẹp một nửa xuống mức vào năm 2010 và lợi suất TPCP kỳ hạn 10 năm chạm đáy quanh mức hiện tại, lãi suất thế chấp kỳ hạn 30 năm có thể giảm xuống 5.75%. Đây là sự cải thiện đáng kể so với hai năm qua nhưng những người hy vọng lãi suất sẽ quay trở lại mức 3 hoặc 4 sẽ khá thất vọng.

Một yếu tố khó lường ở đây là thị trường lao động. Trong Bản tóm tắt dự báo kinh tế (SEP) mới nhất của Fed, dự báo về tỷ lệ thất nghiệp vào cuối năm đã được tăng từ 4% lên 4.4%. Nếu tỷ lệ thất nghiệp tăng gần 5% vào năm tới, thị trường và Fed sẽ hạ ước tính về mức lãi suất quỹ liên bang, và lãi suất thế chấp có khả năng cũng sẽ giảm. Nhưng điều đó có nghĩa là nền kinh tế không còn “hạ cánh mềm” nữa, không chắc chắn liệu ai sẽ là người giữ được công việc trong môi trường đó và có thể tận dụng mức lãi suất thế chấp thấp hơn.