Lãi suất hạ nhiệt, thị trường nhà ở Mỹ vẫn bị ‘kẹt’ vì thiếu nguồn cung

Lãi suất trung bình của khoản vay thế chấp cố định 30 năm – loại phổ biến nhất tại Mỹ – đã giảm xuống dưới mốc 6% trong tuần này, lần đầu tiên trong vòng 3.5 năm. Tuy nhiên, theo các nhà kinh tế, mức giảm này có thể chỉ mang tính tạm thời và tự thân nó vẫn chưa đủ để tạo ra cú hích lớn cho nhu cầu mua nhà, trừ khi nguồn cung trên thị trường được cải thiện rõ rệt.

Theo công ty tài chính thế chấp Freddie Mac, lãi suất vay thế chấp cố định 30 năm trung bình đạt 5.98% trong tuần này, mức thấp nhất kể từ tháng 9 năm 2022, giảm nhẹ so với mức 6.01% của tuần trước. Cùng kỳ năm ngoái, con số này ở mức 6.76%.

Thị trường nhà ở đã trở thành một vấn đề chính trị nổi bật khi Tổng thống Donald Trump, đang chịu áp lực phải giải quyết mối lo về chi phí sinh hoạt trước cuộc bầu cử giữa nhiệm kỳ vào tháng 11, đã đưa ra hàng loạt đề xuất nhằm giúp việc mua nhà trở nên dễ tiếp cận hơn với người dân.

Đợt giảm lãi suất lần này diễn ra sau khi lợi suất trái phiếu chính phủ Mỹ kỳ hạn 10 năm đi xuống, trong bối cảnh Tòa án Tối cao hôm thứ Sáu bác bỏ một số chính sách thuế quan. Đáp lại, chính quyền đã áp mức thuế tạm thời 10%, trước khi nâng lên 15%. Lãi suất vay thế chấp cố định 30 năm thường biến động cùng chiều với lợi suất trái phiếu chính phủ kỳ hạn 10 năm.

“Việc lãi suất giảm trong tuần này chủ yếu xuất phát từ biến động của thị trường hơn là từ các yếu tố kinh tế cơ bản. Cần thêm dữ liệu kinh tế tích cực để hình thành một xu hướng giảm bền vững,” Jiayi Xu, nhà kinh tế tại Realtor.com, nhận định. Bà cũng cho rằng tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở vẫn sẽ tiếp tục là rào cản lớn đối với người mua.

Các nhà kinh tế và nhà hoạch định chính sách đều chỉ ra rằng tình trạng khan hiếm nhà rao bán, đặc biệt là phân khúc nhà khởi điểm, đang tạo áp lực lớn lên thị trường. Nhiều chủ nhà hiện vẫn đang giữ các khoản vay thế chấp với lãi suất dưới 5%, dẫn đến hiện tượng “khóa lãi suất” – tức họ không muốn bán nhà để mua nhà mới với lãi suất cao hơn. Nguồn cung nhà ở đã qua sử dụng vì thế vẫn thấp hơn nhiều so với giai đoạn trước đại dịch.

Tuy vậy, một số ngân hàng và chuyên gia thị trường cho rằng việc lãi suất vay thế chấp 30 năm giảm xuống dưới 6% mang ý nghĩa tâm lý quan trọng. Mốc này có thể khuyến khích một bộ phận người bán đưa nhà ra thị trường, đồng thời giúp người mua tiềm năng tự tin hơn để quay lại trong giai đoạn mà theo yếu tố mùa vụ, thị trường nhà ở thường sôi động hơn. Hoạt động tái tài trợ các khoản vay thế chấp cũng đã tăng lên khi lãi suất giảm.

“Chỉ riêng thông tin này thôi cũng có thể khiến nhiều người mua đang đứng ngoài cuộc bắt đầu cân nhắc quay trở lại thị trường nhà ở,” Kara Ng, nhà kinh tế cấp cao tại Zillow, cho biết.

Matt Vernon, người đứng đầu mảng cho vay tiêu dùng tại Bank of America, cho rằng bất kỳ sự phục hồi nào của thị trường cũng sẽ diễn ra từ từ.
“Trong nhiều trường hợp, các quyết định mua bán nhà chịu tác động từ các sự kiện trong cuộc sống nhiều hơn là chỉ từ lãi suất. Tuy nhiên, lãi suất thấp hơn có thể trở thành cú hích mà một số người mua và chủ nhà hiện tại đang chờ đợi,” ông nói, đồng thời cho biết số đơn xin vay thế chấp tại Bank of America đã tăng gần 22% so với cùng kỳ năm ngoái.

Giá nhà đã tăng 1.8% trong 12 tháng tính đến tháng 12, sau khi tăng 2.1% trong tháng 11, theo Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang – đơn vị giám sát hai “ông lớn” thế chấp Freddie Mac và Fannie Mae – công bố hôm thứ Ba.

Tháng trước, Tổng thống Trump đã chỉ đạo cơ quan này mua 200 tỷ USD trái phiếu thế chấp nhằm góp phần kéo giảm chi phí vay mua nhà.

Tuy nhiên, nhiều nhà kinh tế tỏ ra hoài nghi về việc chương trình mua trái phiếu này có thể cải thiện đáng kể khả năng chi trả nhà ở của người dân.

Biên bản cuộc họp chính sách ngày 27–28 tháng 1 của Cục Dự trữ Liên bang (Fed), được công bố vào tuần trước, cho biết một quan chức Fed New York nhận định rằng kế hoạch mua trái phiếu của chính quyền đã gây ra “sự sụt giảm đáng kể trong lợi suất chứng khoán được thế chấp.” Dù vậy, biên bản cũng lưu ý rằng điều này khó có thể thúc đẩy mạnh hoạt động tái tài trợ thế chấp, bởi lãi suất hiện tại vẫn cao hơn nhiều so với mức lãi suất bình quân gia quyền của các khoản vay đang lưu hành trên thị trường.