Tình trạng giá thuê nhà giảm đang giữ chân thị trường nhà ở của Mỹ

Có nhiều lý do cho sự chậm chạp trong các giao dịch nhà ở, nhưng một lý do ít được chú ý đến là khả năng chi trả tiền thuê nhà đã được cải thiện, đặc biệt là ở các khu đô thị phía nam.

Trên toàn quốc, thị trường nhà cho thuê đang ở giai đoạn cuối của một làn sóng nguồn cung căn hộ mới mang tính lịch sử, dẫn đến tỷ lệ trống cao và giá thuê giảm ở các khu đô thị như Austin và Nashville. Đối với những người có ý định mua nhà đang đối mặt với giá vẫn còn cao, quyết định tiếp tục thuê nhà là điều dễ dàng. Điều đó khó có thể thay đổi trong mùa xuân này, mặc dù một thị trường cho thuê vững chắc hơn khi nguồn cung giảm dần sẽ bắt đầu thay đổi phép tính giữa thuê và mua nhà khoảng một năm nữa.

Khả năng chi trả chỉ là một phần câu chuyện đằng sau việc thị trường mua bán nhà cũ đang suy yếu trở lại. Sau cùng, khả năng chi trả đã kém từ giữa năm 2022, khi thị trường thứ cấp đang hấp thụ cả sự tăng giá trong thời kỳ bùng nổ đại dịch và lãi suất thế chấp cao hơn. Lượng nhà tồn kho tăng là một động lực đi kèm. Như công ty phân tích nhà ở ResiClub lưu ý, lượng nhà tồn kho nhà ở đang hoạt động ở Florida và Texas hiện cao hơn hơn 20% so với mức năm 2019, và so với cùng kỳ năm trước, nó đang tăng với tốc độ hai chữ số ở hầu hết mọi nơi, ngay cả ở vùng Đông Bắc và Trung Tây bị hạn chế về nhà ở. Điều đó mang lại cho người mua nhà nhiều lựa chọn hơn và người bán ít quyền đàm phán hơn.

Sự thay đổi này có thể đã thuyết phục nhiều gia đình hơn mua nhà nếu thị trường cho thuê eo hẹp và không thể chi trả. Nhưng đó không phải là trường hợp ở nhiều nơi trên cả nước. Lãi suất thấp và giá thuê tăng vọt trong giai đoạn đầu của thập kỷ đã dẫn đến sự bùng nổ căn hộ ở miền Nam và miền Tây, điều này đã chuyển thành sự sụt giảm giá thuê khi các căn hộ khởi công cách đây vài năm bắt đầu mở cửa cho người thuê mới. Camden Property Trust, công ty điều hành các khu phức hợp căn hộ trên khắp Vành đai Nắng (Sun Belt), cho biết trong báo cáo thu nhập tuần trước rằng “Nashville và Austin sẽ tiếp tục đối mặt với thách thức trong suốt năm 2025.”

Hiện nay có sự trùng lặp đáng kể giữa các khu đô thị có thị trường cho thuê yếu nhất và các khu đô thị có thị trường nhà ở thứ cấp yếu nhất. Theo Redfin, một trang web phân tích nhà ở, Austin có thị trường nhà ở yếu nhất cả nước.

Nếu bạn ở Austin và muốn mua nhà nhưng cũng sẵn sàng thuê thêm một năm nữa, không có lý do gì để tin rằng giá nhà sẽ tăng trong giai đoạn đó. Trên thực tế, rất có khả năng chúng sẽ giảm ít nhất một chút khi lượng hàng tồn kho tiếp tục tăng. Đồng thời, giá thuê căn hộ vẫn đang giảm vì thị trường tiếp tục hấp thụ nguồn cung mới. Điều hợp lý nên làm là thuê nhà, đặc biệt với sự bất ổn kinh tế đang bao trùm, tiết kiệm trong một năm và sau đó có thể mua nhà vào mùa xuân tới với giá rẻ hơn một vài phần trăm so với hôm nay. Nếu may mắn, bạn thậm chí có thể thấy lãi suất thế chấp thấp hơn vào lúc đó.

Austin có thể là một ví dụ cực đoan, nhưng động lực tương tự cũng áp dụng ở mức độ thấp hơn trên phần lớn miền Nam và tây nam. Giá nhà cao, lượng hàng tồn kho nhà cũ tăng và lãi suất thế chấp dường như mắc kẹt trong biên độ 6.75% đến 7% có nghĩa là khả năng chi trả kém, và có ít triển vọng về giá trị nhà ở tăng hoặc giảm lãi suất thế chấp trong ngắn hạn. Đồng thời, thuê nhà vẫn rẻ hơn nhiều so với sở hữu nhà – chênh lệch này, nếu có, đã nới rộng trong năm qua – và giá thuê tiếp tục giảm ở những vùng đó của đất nước. Điều đó đặc biệt đúng đối với các loại căn hộ mà một người có đủ khả năng mua nhà sẽ cân nhắc thuê.

Sự phân kỳ này giữa thị trường cho thuê và thị trường nhà ở thứ cấp có thể sẽ không kéo dài lâu nữa. Như các REIT căn hộ như Camden đã nói tuần trước, sự thay đổi giá thuê ở các khu đô thị phía nam đang trở nên ít tiêu cực hơn khi nhu cầu vẫn ổn định và nguồn cung bắt đầu giảm dần.

Số lượng căn hộ mới khởi công ở Austin đang ở mức thấp nhất trong 13 năm và giảm 80% so với đỉnh điểm, Ric Campo, giám đốc điều hành của Camden cho biết. Điều này tạo tiền đề cho giá thuê cao hơn trong tương lai, có thể làm thay đổi tâm lý thị trường nhà ở và phép tính thuê so với mua. Tuy nhiên, ít nhất trong năm nay, những người có ý định mua nhà đang thất vọng có thể tìm thấy sự giải thoát trên thị trường cho thuê, mang lại cho họ một chút nhẹ nhõm trong khi giữ cho thị trường thứ cấp mắc kẹt trong tình trạng ảm đạm.