Giấc mơ nhà giá rẻ tan biến: Chuyên gia cảnh báo thị trường bất động sản Mỹ vẫn "nóng" trong tương lai gần

Theo Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia (NAR), giá bán trung bình của nhà ở một hộ gia đình đã đạt mức kỷ lục 419,300 USD vào tháng 5.

"Chúng tôi dự báo giá nhà sẽ tiếp tục tăng do nguồn cung hạn chế và nhu cầu sở hữu nhà đất vẫn cao", theo Jessica Lautz - Phó Tổng Giám đốc Kinh tế và Phó Chủ tịch Nghiên cứu của NAR - chia sẻ với The Epoch Times.

Với mức giá 400,000 USD, người mua cần khoản tiền trả trước 40,000 USD, tương đương 10% giá trị căn nhà.

"Đây là số tiền quá lớn đối với người mua nhà lần đầu. Điều đó có nghĩa là đôi khi họ phải vay mượn từ bố mẹ hoặc bạn bè để đủ tiền mua nhà", bà Lautz nói.

Mặc dù báo cáo của NAR cho thấy doanh số bán nhà hiện hữu tháng 5 giảm 2.8% so với cùng kỳ năm ngoái, nhưng lượng nhà tồn kho chưa bán vẫn tăng 6.7% so với tháng trước.

Ngoài ra, 30% số nhà được bán với giá cao hơn giá chào bán ban đầu. Các cuộc chiến đấu giá vẫn diễn ra gay gắt, với trung bình mỗi căn nhà nhận được 3 lời đề nghị.

Trong khi thị trường bất động sản trên toàn nước Mỹ đang "nóng bỏng" thì vùng Trung Tây lại là điểm sáng hiếm hoi với doanh số bán nhà tăng nhẹ 1% so với cùng kỳ năm ngoái. Mức giá trung bình tại đây cũng thấp nhất cả nước, chỉ ở mức 317,100 USD - tăng 6% so với năm ngoái.

Ngược lại, vùng Đông Bắc chứng kiến sự sụt giảm mạnh nhất về doanh số bán nhà hiện hữu, giảm 4% so với tháng 5/2023. Tuy nhiên, giá bán trung bình tại đây vẫn leo thang 9.2% lên mức 479,200 USD.

Doanh số bán nhà ở cả vùng Nam và Tây đều giảm nhẹ lần lượt là 1.6% và 1.3%. Giá bán trung bình ở vùng Nam tăng 3.6% lên 375,300 USD, trong khi vùng Tây tăng 5.5% lên mức 632,900 USD.

Những người mua nhà lần đầu đang phải chờ đợi lâu hơn để có thể sở hữu tổ ấm. Năm ngoái, độ tuổi trung bình của nhóm đối tượng này là 35. Nhiều người vẫn đang hy vọng giá nhà hoặc lãi suất thế chấp giảm xuống. Tuy nhiên, bà Lautz cho rằng lãi suất có thể sẽ duy trì trong khoảng 6-7% cho đến cuối năm.

Theo Freddie Mac, lãi suất thế chấp cố định 30 năm hiện tại đang ở mức khoảng 6.95%.

"Nếu lãi suất thế chấp giảm đáng kể, điều đó cũng có thể dẫn đến nhiều cuộc chiến đấu giá hơn khi có thêm nhiều người mua tham gia thị trường", bà Lautz nói. "Tôi nghĩ mức lãi suất 2-3% là điều hiếm có và khó có thể lặp lại trong tương lai gần. Nhưng nhìn nhận về lịch sử, lãi suất hiện tại vẫn đang ở mức thấp."

Một điểm đáng chú ý là nhiều người bán nhà đang dùng toàn bộ số tiền mặt thu được để mua nhà mới. Theo NAR, tháng trước có tới 28% người mua nhà không cần vay thế chấp.

Dutch Mendenhall, nhà sáng lập RAD Diversified, một quỹ tín thác đầu tư bất động sản có trụ sở tại Tampa, Florida, cũng tin rằng giá nhà sẽ ổn định trong bối cảnh thị trường hiện tại.

"Tôi không nghĩ giá nhà sẽ giảm mạnh trở lại như năm 2008", ông nói với The Epoch Times. "Hiện tại, chúng ta có nhiều quy định hơn và việc cho vay dễ dãi giảm đáng kể. Tôi không nghĩ thị trường sẽ gặp khủng hoảng hay chững lại."

Đồng quan điểm với bà Lautz, ông Mendenhall lưu ý rằng sự thiếu hụt nhà xây dựng mới cũng đang góp phần vào việc thiếu nguồn cung, từ đó đẩy giá nhà lên cao.

"Lãi suất tăng cao cũng ảnh hưởng đến các khoản vay xây dựng, và nhiều nhà thầu không đủ khả năng để thực hiện các dự án phát triển nhà ở quy mô lớn", ông nói. "Các dự án mới không đẩy giá nhà lên cao, mà chúng tạo ra nhiều lựa chọn nhà ở giá cả phải chăng hơn."

Mặc dù chi phí nhà ở và lãi suất tăng khiến người mua phải trả gấp đôi so với hai năm trước, nhưng thị trường vẫn ghi nhận giao dịch mua bán.

"Những người mua nhà phổ biến nhất là các cặp vợ chồng mới lập gia đình và những người về hưu đang thu hẹp quy mô nhà ở hoặc chuyển đến một địa điểm mới", ông nói.

"Doanh số bán chắc chắn đã chậm lại trong nửa đầu năm nay, nhưng tôi tin rằng thị trường bất động sản sẽ bắt đầu khởi sắc trở lại khi bước sang năm 2025."

Matt Willer, giám đốc điều hành tại Phoenix Capital Group ở Denver, Colorado, cũng đồng ý rằng khả năng "bong bóng vỡ" là rất thấp, ngay cả trong thị trường bất động sản cạnh tranh khốc liệt hiện nay, điều này cũng khó xảy ra.

Ông Willer lý giải rằng có thể một số thị trường sẽ chứng kiến giá nhà giảm nhẹ, nhưng cũng có thể một số thị trường khác thì không. Vấn đề chính hiện tại là khả năng chi trả của người mua.

"Mọi người đã quen với lãi suất vay thế chấp siêu thấp, chỉ 3-4%. Giờ đây, tâm lý chung là những người không muốn bán nhà cũ để mua nhà mới với lãi suất cao hơn sẽ chọn cách ở lại và cải tạo ngôi nhà hiện tại", ông Willer cho biết.

Ông Willer tin rằng lãi suất có thể sẽ duy trì trong khoảng 6-7% cho đến hết năm 2024 và có khả năng kéo dài đến đầu năm 2025. "Tôi không nghĩ sẽ có biến động đáng kể nào xảy ra trước bầu cử, và lãi suất có thể giảm nhẹ vào cuối năm", ông nói.

Về vấn đề thiếu hụt nhà ở, ông Willer cho rằng ngành xây dựng có tính chu kỳ, nhưng các nhà thầu cũng lo ngại về khoản nợ đang gánh chịu và có thể không muốn vượt quá ngân sách. "Hiện tại, tôi không thấy cách nào để giải quyết vấn đề thiếu nguồn cung nhà ở", ông lưu ý.

Trong khi đó, thị trường cho thuê đang bùng nổ ở nhiều thành phố, vì nhiều người mua nhà tiềm năng đang lựa chọn chờ đợi trước khi tham gia vào thị trường sở hữu nhà.