Kế hoạch ngân sách đè nặng lên thị trường nhà ở tại Anh - bài toán đau đầu dành cho Bộ trưởng Tài chính Reeves và BoE

Không điều gì có thể làm gián đoạn kế hoạch tăng trưởng của Thủ tướng Keir Starmer nhanh hơn kế hoạch ngân sách tuần tới, làm tiêu tan những tín hiệu tích cực đầu tiên từ thị trường nhà ở.

BoE đang trì hoãn quyết định cho đến khi đánh giá rõ hơn về chính sách tài khóa của chính phủ mới thuộc đảng Lao động. Tuy nhiên, thông điệp từ Ủy ban Chính sách Tiền tệ (MPC) vẫn chưa rõ ràng. Thống đốc Andrew Bailey gần đây đã cho rằng BoE có thể trở nên quyết liệt hơn trong việc hạ lãi suất. Tuy nhiên, thành viên MPC Megan Greene cảnh báo hôm thứ Hai rằng giảm lãi suất có thể làm giảm động lực tiết kiệm của các hộ gia đình.

BoE mới chỉ cắt lãi suất một lần từ mức đỉnh, 25 bps xuống 5%. Một lần cắt giảm nữa được dự báo sẽ diễn ra trong đợt đánh giá kinh tế quý vào ngày 7 tháng 11, và ngân hàng có thể kết thúc năm với một lần cắt giảm khác vào ngày 16 tháng 12, dù khả năng này chưa rõ ràng.

Sự thiếu rõ ràng về chính sách tài khóa cùng với chu kỳ cắt giảm lãi suất chưa bắt đầu mạnh mẽ đang làm rối loạn thị trường thế chấp. Cho đến khi tình hình rõ ràng hơn, lựa chọn tốt nhất cho những người không thể chờ đợi là chọn khoản vay cố định trong hai năm với lãi suất khoảng 4%, hy vọng rằng lãi suất sẽ giảm đáng kể vào năm 2026.

Theo dự báo của thị trường kỳ hạn, lãi suất tại Anh có thể ở mức 3.75% vào mùa hè năm sau, vẫn cao hơn 200 bps so với mức dự báo 1.75%. Điều này đặc biệt đáng chú ý khi cả Anh và Eurozone hiện đều có lạm phát dưới mục tiêu ở mức 1.7%.

Nếu Fed tiến hành cắt giảm lãi suất quyết liệt, BoE có thể sẽ phải đẩy nhanh tốc độ hạ lãi suất, đặc biệt nếu nền kinh tế suy thoái tương tự như Eurozone.

Hiện tại, 90% khoản vay mua nhà tại Anh có lãi suất cố định ban đầu, thường trong hai hoặc năm năm, với phí sắp xếp đáng kể để các ngân hàng tối ưu hóa lợi nhuận. Dù có lựa chọn cố định lãi suất trong hơn 10 năm, sự quan tâm đã giảm mạnh khi BoE bắt đầu cắt giảm lãi suất.

Việc đánh giá chi phí thực tế của một khoản vay trở nên phức tạp, vì các ngân hàng thế chấp thường tăng phí để tối ưu hóa lợi nhuận. Những khoản vay phổ biến với thời gian cố định hai năm thường đi kèm với mức phí cạnh tranh nhất. Tuy nhiên, với những khoản vay không tiêu chuẩn như cho người tự kinh doanh hoặc người vay lớn tuổi, mặc dù lãi suất có thể thấp tới 4%, phí có thể chiếm hơn 3% tổng số tiền vay, làm tăng đáng kể chi phí thực tế.

Do nhu cầu mạnh trong thị trường swaps, người vay có thể cố định khoản vay trong 5 năm với lãi suất thấp nhất ở 3.7%. Tuy nhiên, nếu BoE tiếp tục giảm lãi suất, mức lãi suất này có thể xuống dưới 3%.

Một trong những cam kết quan trọng của đảng Lao động là xây dựng 1.5 triệu ngôi nhà vào năm 2029, đòi hỏi phải tháo gỡ các quy định phức tạp về quy hoạch. Tuy nhiên, kế hoạch này chỉ thành công nếu thị trường thế chấp hiện tại vận hành suôn sẻ.

Bộ trưởng Tài chính Rachel Reeves phải thực hiện một hành động cân bằng khó khăn: không gây suy thoái kinh tế bằng cách tăng thuế quá mạnh hoặc khiến BoE lo ngại rằng lạm phát sẽ bùng phát trở lại. Đồng thời, bà phải tránh làm hoảng sợ thị trường trái phiếu với việc phát hành quá nhiều.

Nếu kế hoạch ngân sách được triển khai suôn sẻ, lãi suất swaps sẽ giảm, mở ra làn sóng ưu đãi thế chấp mới từ các ngân hàng. Khi đó, nhu cầu cho các dự án nhà ở mới sẽ bùng nổ, tạo ra một vòng tròn tăng trưởng tích cực. Đây là một bài toán khó, nhưng phần thưởng sẽ rất lớn nếu giải quyết thành công.