Nghịch lý Fed: Giảm lãi suất, mua nhà vẫn đắt đỏ?

Fed đã chuyển sang lập trường thắt chặt hơn so với thông điệp gần đây, thận trọng trong việc hạ lãi suất xuống mức dự kiến. Dù vẫn duy trì xu hướng nới lỏng chính sách tiền tệ, các động thái của Fed chủ yếu tác động lên lãi suất ngắn hạn, đặc biệt là lãi suất liên ngân hàng. Những lãi suất này chi phối nhiều chi phí vay từ thẻ tín dụng, vay mua xe đến các khoản vay thế chấp với lãi suất điều chỉnh.

Tuy nhiên, phần lớn lãi suất cho vay thế chấp, nhất là các khoản vay lãi suất cố định, lại có mối tương quan chặt chẽ với lợi suất trái phiếu dài hạn, đặc biệt là Trái phiếu chính phủ Mỹ kỳ hạn 10 năm. Và hiện nay, lợi suất trái phiếu này đang tăng mạnh.

Mặc dù cả lãi suất ngắn hạn và lợi suất trái phiếu dài hạn đều chịu tác động từ môi trường kinh tế vĩ mô, chúng không di chuyển đồng biến. Khi Fed điều chỉnh giảm lãi suất cơ bản, họ không trực tiếp kiểm soát được lợi suất trái phiếu dài hạn. Điều này khiến lãi suất cho vay thế chấp có thể diễn biến trái chiều với lãi suất liên ngân hàng. Nghịch lý này dẫn đến tình huống lãi suất cho vay thế chấp tăng cao ngay cả khi Fed đang nỗ lực hạ chi phí vay vốn trong toàn nền kinh tế.

Lãi suất cho vay thế chấp có độ nhạy cao với kỳ vọng lạm phát. Khi giới đầu tư diễn giải động thái cắt giảm lãi suất của Fed như tín hiệu về áp lực lạm phát tương lai, họ sẽ yêu cầu lợi suất cao hơn trên trái phiếu dài hạn để bù đắp cho sự suy giảm giá trị tiền tệ. Kỳ vọng lạm phát tăng sẽ đẩy lợi suất trái phiếu dài hạn lên cao, từ đó gây áp lực tăng lên lãi suất cho vay thế chấp.

Giờ đây, Fed đã phải thừa nhận thất bại trong việc kiềm chế lạm phát. Dù Powell công nhận bất lực và dự báo có thể mất hai năm để đưa lạm phát về mục tiêu, quan điểm của ông vẫn được cho là quá lạc quan so với thực tế.

Như nhận định của Peter Schiff trên Fox Business: "Lạm phát sẽ không thể về gần ngưỡng 2% trong hai năm tới, thậm chí còn có thể vượt xa mức hiện tại. Powell vẫn đánh giá sai về diễn biến lạm phát và tình trạng nền kinh tế... Chúng ta đang trong chu kỳ đình lạm và tình hình có thể trở nên trầm trọng hơn."

Khi nhà đầu tư trái phiếu xem động thái cắt giảm lãi suất như dấu hiệu của sự suy yếu kinh tế, họ có xu hướng bán tháo trái phiếu, đẩy lợi suất tăng. Lợi suất trái phiếu leo thang kéo theo lãi suất cho vay thế chấp, bất chấp những nỗ lực của Fed nhằm giảm chi phí vay vốn. Trước dự báo về điều kiện kinh tế xấu đi, nhà đầu tư sẽ đòi hỏi phần bù rủi ro cao hơn cho các khoản đầu tư dài hạn. Hệ quả là các tổ chức cho vay buộc phải chuyển gánh nặng rủi ro sang người vay thông qua việc nâng lãi suất. Với kỳ vọng lạm phát gia tăng, họ liên tục điều chỉnh tăng mức lợi suất yêu cầu.

Người mua nhà đang phải trì hoãn kế hoạch trước chi phí vay thế chấp tăng cao, cùng với sự leo thang của phí bảo hiểm bất động sản, chi phí vật liệu cải tạo và nhiều khoản chi khác trong tổng chi phí sở hữu nhà. Thị trường bất động sản thương mại cũng đang trong tình thế bấp bênh. Với chi phí vay vốn bất động sản và các chi phí liên quan liên tục tăng, Fed đang rơi vào thế khó khi phải cân bằng giữa việc giảm chi phí vay vốn và kiềm chế áp lực lạm phát.

Fed khó có thể đạt được đồng thời cả hai mục tiêu này. Trong bối cảnh kinh tế trì trệ và lạm phát cao, lãi suất cho vay thế chấp nhiều khả năng sẽ tiếp tục tăng khi lợi suất trái phiếu 10 năm tiệm cận ngưỡng 5%. Tại thời điểm đó, Fed sẽ buộc phải có biện pháp can thiệp mạnh để hạ chi phí vay vốn và ngăn chặn khủng hoảng lan rộng, có thể phải triển khai một đợt nới lỏng định lượng mới - một giải pháp cuối cùng sẽ không hiệu quả và chỉ làm trầm trọng thêm vấn đề lạm phát.

Lợi suất trái phiếu chính phủ kỳ hạn 10 năm

Fed dường như đã hết lựa chọn. Như năm 2024 đã cho thấy sự chủ quan của họ qua việc vội vã tuyên bố kiểm soát được lạm phát rồi phải thừa nhận thất bại, năm 2025 có thể là thời điểm những hệ lụy bắt đầu xuất hiện. Dù Fed và chính phủ có khả năng đặc biệt trong việc tiếp tục duy trì các bong bóng và trì hoãn vấn đề, nhưng theo quy luật tất yếu, mọi bong bóng đều sẽ vỡ.

Và Fed đang bị mắc kẹt trong thế bí của một nền kinh tế suy yếu, thâm hụt nghiêm trọng, nợ công tăng vọt và lạm phát cao mà không tìm được lối thoát.