Phát thải ròng bằng 0: Chi phí nâng cấp toà nhà đang de doạ thị trường bất động sản thương mại tại Anh
Đặng Thùy Linh
Junior Analyst
"Tài sản mắc kẹt" - stranded assets - là nỗi ám ảnh của mọi nhà đầu tư bất động sản. Trong quá khứ, các tòa nhà thương mại thường bị bỏ trống phần lớn là do những thay đổi bất ngờ trong thói quen tiêu dùng (chẳng hạn như việc mua sắm trực tuyến làm cho các cửa hàng bách hóa truyền thống bị lãng quên).
Tuy nhiên, trong tháng này, cựu thống đốc BoE và BoC - Mark Carney - cảnh báo rằng chiến lược của các chính phủ nhằm đạt mục tiêu phát thải ròng bằng 0 có thể dẫn đến tình trạng "tài sản mắc kẹt" một cách nghiêm trọng. Tình trạng này xảy ra khi chi phí để nâng cấp các tòa nhà nhằm đáp ứng các yêu cầu về năng lượng và khí thải trở nên quá cao so với tiền cho thuê nhà.
Việc đánh giá quy mô tiềm ẩn của vấn đề này có thể đưa ra những con số đáng sợ. Một nghiên cứu vào năm 2019 ước tính tổng giá trị bất động sản thương mại có nguy cơ "bị mắc kẹt" trên toàn cầu có thể lên tới 5 nghìn tỷ USD. Với các mục tiêu phát thải ròng bằng 0, mối đe dọa này có thể dự đoán được. Nhiều chính phủ đang đưa ra các mục tiêu cho đến năm 2050. Nhưng việc tất cả các nhà đầu tư có quan tâm đến điều này hay không lại là chuyện khác.
Thị trường Anh sẽ là một bài test sớm. Thị trường hiện có vẻ chưa sẵn sàng cho mục tiêu năm 2030, khi yêu cầu tất cả các tòa nhà thương mại phải có chứng chỉ hiệu suất năng lượng (EPC) ít nhất đạt mức B nếu mục tiêu này được thực thi. Ước tính của Knight Frank cho thấy khoảng 70% diện tích sàn ở Anh và xứ Wales hiện có xếp hạng EPC ở mức C hoặc thấp hơn.
Nếu áp dụng tỷ lệ tương tự cho toàn Vương quốc Anh với tổng giá trị của các toà nhà không được sử dụng để ở vào khoảng 1 nghìn tỷ GBP, thì có thể 700 tỷ GBP đang gặp rủi ro.
Tuy nhiên, con số này có thể bị phóng đại. Việc cải tạo các tòa nhà đang diễn ra nhanh hơn và các tòa nhà mới cũng thân thiện với môi trường hơn. Theo CBRE, từ đầu năm 2022, hơn một phần ba các chứng chỉ EPC được cấp đã đạt mức B hoặc cao hơn. Steve Page từ Savills cho biết không phải tòa nhà nào cũng cần cải tạo toàn bộ; một số tòa nhà có thể cải thiện dần và vẫn có thể cho thuê trong quá trình này.
Các công ty bất động sản đã niêm yết cho biết chi phí nâng cấp là khá thấp. British Land cho biết trong báo cáo thường niên rằng sẽ mất 100 triệu GBP để nâng cấp 42% danh mục đầu tư của họ - những tòa nhà chưa đạt EPC mức A hoặc B vào năm 2030. Trong đó, hai phần ba chi phí có thể thu hồi qua phí dịch vụ. Land Securities có kế hoạch chuyển đổi sang phát thải ròng bằng 0 với tổng mức đầu tư 135 triệu GBP.
Tuy nhiên, các công ty lớn như Land Securities chủ yếu tập trung vào văn phòng cao cấp, chiếm khoảng 10% thị trường. Vấn đề lớn hơn là với các tòa nhà hạng thấp ở vị trí kém hấp dẫn, và câu hỏi đặt ra là liệu các nhà đầu tư tư nhân và chủ nhà nhỏ lẻ có thực sự quan tâm đến rủi ro khí hậu hay không. Hiện tại, vẫn chưa có nhiều thông tin rõ ràng về vấn đề này.
Chi phí để đạt được mục tiêu phát thải ròng bằng 0 cũng chỉ là một trong những áp lực đối với thị trường bất động sản thương mại, bên cạnh nhiều thách thức khó lường khác.
Financial Times
