Quốc hội Mỹ thông qua gói cải cách nhà ở lớn nhất nhiều thập kỷ

Dự luật sẽ đơn giản hóa các quy định đối với nhà ở sản xuất sẵn, khuyến khích chính quyền địa phương dỡ bỏ các rào cản đối với hoạt động xây dựng và hạn chế việc các nhà đầu tư tổ chức quy mô lớn tiếp tục thâu tóm nhà ở dành cho một hộ gia đình. Mục tiêu là gia tăng nguồn cung cho thị trường nhà ở vốn đang rơi vào tình trạng trì trệ kéo dài.

Theo các quan chức am hiểu vấn đề, Tổng thống Trump dự kiến sẽ ký ban hành dự luật trong ngày thứ Tư.

Việc thông qua dự luật mang lại thắng lợi chính trị cho cả đảng Cộng hòa lẫn đảng Dân chủ khi họ bước vào chiến dịch vận động cho cuộc bầu cử giữa nhiệm kỳ tháng 11. Trong nhiều tháng qua, Hạ viện và Thượng viện đã liên tục trao đổi các phiên bản khác nhau của dự luật trước khi lãnh đạo Quốc hội đạt được thỏa thuận về một văn bản dung hòa vào tuần trước.

Thượng viện đã thông qua gói luật gồm gần 60 điều khoản với tỷ lệ phiếu 85-5 vào ngày thứ Hai.

Các chuyên gia trong ngành nhận định tác động tức thời của Đạo luật ROAD to Housing thế kỷ 21 sẽ tương đối hạn chế do việc mở rộng nguồn cung nhà ở cần thời gian. Ngay cả những người ủng hộ dự luật cũng cho rằng vẫn còn nhiều việc phải làm. Thượng nghị sĩ Elizabeth Warren cho biết bà đã sẵn sàng bắt tay vào xây dựng một phiên bản cải cách tiếp theo mang tên “ROAD 2.0”.

Dù vậy, theo Dennis Shea, Phó Chủ tịch điều hành Trung tâm Chính sách Nhà ở Terwilliger thuộc Bipartisan Policy Center, dự luật đánh dấu một “sự thay đổi mang tính bước ngoặt trong chính sách nhà ở liên bang” khi tập trung vào việc gia tăng nguồn cung như giải pháp cốt lõi để giải quyết giá nhà quá cao.

Ông cho rằng không một đạo luật nào có thể ngay lập tức giải quyết tình trạng thiếu hụt hàng triệu căn nhà trên toàn nước Mỹ và phần lớn các điều khoản sẽ chưa thể tác động trực tiếp tới chi phí nhà ở trong ngắn hạn. Tuy nhiên, một số quy định mới có thể giúp giảm chi phí và mở rộng khả năng tiếp cận nhà ở trong tương lai gần, chẳng hạn thay đổi quy định đối với nhà sản xuất sẵn có thể giúp người mua tiết kiệm tới 10,000 USD.

Theo ông Shea, những cải cách về phía nguồn cung sẽ tạo ra tác động lâu dài bằng cách giúp việc xây dựng trở nên dễ dàng hơn. Đây là cách duy nhất để giải quyết tình trạng thiếu hụt mang tính cơ cấu thông qua việc liên tục mở rộng nguồn cung nhà mới cho đến khi đáp ứng được nhu cầu thị trường.

Chi phí nhà ở tại Mỹ tăng cao bắt nguồn từ tình trạng thiếu nguồn cung kéo dài gần hai thập kỷ, sau khi hoạt động xây dựng lao dốc hậu cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008. Nhà Trắng từng cho biết nước Mỹ hiện thiếu khoảng 10 triệu căn nhà do nhiều năm xây dựng không đủ đáp ứng nhu cầu. Giá nhà tăng mạnh sau đại dịch Covid-19 và tiếp tục duy trì ở mức cao khi lãi suất thế chấp tăng hơn gấp đôi trong những năm gần đây.

Một trong những điều khoản quan trọng và gây tranh cãi nhất của dự luật là cấm các nhà đầu tư tổ chức sở hữu trên 350 căn nhà mua thêm bất động sản nhà ở dành cho một hộ gia đình. Quy định này được Nhà Trắng và Thượng nghị sĩ Elizabeth Warren đàm phán trong thời gian dài. Theo Chủ tịch Ủy ban Ngân hàng Thượng viện Tim Scott, đây là điều khoản then chốt giúp dự luật nhận được sự ủng hộ từ chính quyền Trump.

Tuy nhiên, Hạ viện đã loại bỏ một quy định gây tranh cãi khác yêu cầu các nhà đầu tư lớn phải bán các căn nhà xây dựng để cho thuê trong vòng 7 năm. Giới chuyên gia nhà ở cho rằng quy định này có thể làm suy giảm một trong số ít nguồn cung mới còn lại trên thị trường và có nguy cơ khiến khoảng 100,000 căn nhà mới mỗi năm không được xây dựng.

Chủ tịch Ủy ban Dịch vụ Tài chính Hạ viện French Hill cũng đã thành công trong việc đưa chín dự luật liên quan đến ngân hàng cộng đồng vào văn bản cuối cùng. Đồng thời, các nghị sĩ Cộng hòa thúc đẩy việc gia hạn chương trình phục hồi sau thiên tai với thời hạn kết thúc sau 3 năm thay vì 7 năm, một thỏa hiệp quan trọng giúp dự luật được thông qua.

Ông Hill cho rằng khả năng chi trả nhà ở bắt đầu từ việc tăng nguồn cung và dự luật này là bước tiến có ý nghĩa nhằm xây dựng thêm nhiều nhà ở hơn cũng như giảm chi phí cho các gia đình Mỹ.

Trong khi đó, đảng Dân chủ đã bảo đảm đưa vào dự luật các quy định về tiền lương đối với lao động tham gia các dự án thuộc Chương trình Hỗ trợ Phát triển Cộng đồng, yêu cầu công nhân xây dựng phải được trả lương không thấp hơn mức phổ biến cho công việc tương tự tại địa phương.

Nghị sĩ Maxine Waters, thành viên Dân chủ cấp cao nhất trong ủy ban, cho rằng nhà ở là nền tảng cho cơ hội phát triển, sự ổn định và thịnh vượng kinh tế. Theo bà, muốn xây dựng một quốc gia mạnh hơn cho các gia đình lao động, Mỹ phải trực diện giải quyết cuộc khủng hoảng nhà ở thông qua việc nâng cao khả năng chi trả, mở rộng khả năng tiếp cận, gia tăng nguồn cung và tạo thêm cơ hội sở hữu nhà.

Dự luật cũng đưa ra các cơ chế khuyến khích chính quyền bang và địa phương cải cách những quy định quy hoạch hạn chế xây dựng, thiết lập các mẫu thiết kế nhà ở được phê duyệt sẵn và đơn giản hóa quy trình đánh giá môi trường nhằm giảm bớt các rào cản pháp lý đối với các dự án mới.

Ngoài ra, luật còn thiết lập chương trình thí điểm cung cấp các khoản tài trợ liên bang cạnh tranh cho các địa phương chuyển đổi những tòa nhà thương mại sử dụng kém hiệu quả thành nhà ở giá phải chăng.

Một nội dung đáng chú ý khác trong gói luật cuối cùng là lệnh cấm Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) phát hành đồng tiền kỹ thuật số của ngân hàng trung ương (CBDC) đến năm 2030.

Các nghị sĩ bảo thủ từ lâu đã thúc đẩy lệnh cấm vĩnh viễn với lý do bảo vệ quyền riêng tư tài chính. Trong khi đó, đảng Dân chủ phản đối việc cấm hoàn toàn, cho rằng Quốc hội không nên ngăn cản việc nghiên cứu và đánh giá những lợi ích tiềm năng mà CBDC có thể mang lại trong tương lai.