Thị trường nhà ở Mỹ: Lãi suất thấp hơn có thể thúc đẩy nguồn cung nhưng giá nhà có nguy cơ tăng vọt trong ngắn hạn

Thị trường và nhiều chuyên gia kinh tế tin rằng gần như chắc chắn Fed sẽ cắt giảm lãi suất đợt đầu tiên vào tháng 9 sau sự gián đoạn chuỗi cung ứng hậu đại dịch khiến giá cả tăng vọt, điều này được cho là do lạm phát có vẻ như đã được kiểm soát và thị trường việc làm suy yếu.

Lãi suất cao đã ảnh hưởng nặng nề đến đời sống của người dân Mỹ khi chi phí nhà ở tăng cao hơn. Sự kết hợp giữa chi phí vay cao cùng với giá nhà và tiền thuê nhà tăng vọt - do tình trạng thiếu nhà ở - đã tạo ra một cuộc khủng hoảng kéo dài về khả năng chi trả nhà ở.

Nhưng tác động của việc giảm lãi suất đối với khả năng chi trả là phức tạp. Một mặt, lãi vay thấp hơn sẽ khiến chi phí thế chấp rẻ hơn cho người mua nhà, điều này khuyến khích các nhà xây dựng xây dựng thêm nhà mới, vốn đang rất cần thiết. Nhưng trong ngắn hạn, việc cắt giảm lãi suất có thể kích thích nhiều người mua nhà nhảy vào thị trường, vượt nguồn cung mới, thúc đẩy cạnh tranh và khiến giá cả tăng vọt. Daryl Fairweather, chuyên gia kinh tế tại Redfin, cho rằng việc cắt giảm lãi suất "có thể khiến thị trường nhà ở cạnh tranh hơn vì nhu cầu sẽ tăng nhiều hơn nguồn cung".

Và chi phí đi vay đối với người mua nhà có thể sẽ không giảm quá nhiều.

"Mặc dù lãi suất thế chấp thấp hơn có thể hỗ trợ phần nào cho người mua nhà, nhưng khả năng chi trả nhà ở khó cải thiện đáng kể trong tương lai gần", theo các nhà kinh tế của Wells Fargo. "Chúng tôi dự kiến ​​chi phí tài chính sẽ giảm nhẹ trong vài năm tới, nhưng lãi suất thế chấp 30 năm sẽ vẫn cao hơn nhiều so với mức lãi suất thấp gần đây nhất là vào năm 2021".

Khi chi phí thế chấp rẻ hơn một chút, giá nhà được dự đoán sẽ tăng trong ngắn hạn. Phần lớn các dự báo chính đều kỳ vọng giá nhà vào cuối năm nay sẽ tăng từ 3.8% đến 6.1% so với năm ngoái. Điều này diễn ra ở các quốc gia khác: Tại Vương quốc Anh, nhu cầu về nhà ở đã tăng nhanh kể từ khi Ngân hàng trung ương Anh cắt giảm lãi suất đợt đầu tiên vào ngày 1 tháng 8 sau bốn năm.

Tuy nhiên động thái cắt giảm lãi suất cũng sẽ thúc đẩy việc xây dựng nhà mới, khi các nhà xây dựng phản ứng với nhu cầu cao hơn và chi phí vay thấp hơn cho các khoản vay mua nhà và xây dựng. Đây là chìa khóa để giải quyết cuộc khủng hoảng nhà ở, phần lớn là do tình trạng thiếu hụt nguồn cung kể từ cuộc Đại suy thoái. Lãi suất thấp hơn là điều kiện tiên quyết để khả năng chi trả được cải thiện trong dài hạn.

Ben Metcalf, giám đốc điều hành Terner Center for Housing Innovation tại UC Berkeley, chia sẻ rằng: "Ngay cả khi chỉ cắt giảm lãi suất một đợt, điều này cũng có thể giúp nhiều dự án cho thuê nhà ở trên khắp cả nước khả thi hơn, đồng thời tạo điều kiện cho nhiều người mua nhà đủ khả năng chi trả".

Việc xây dựng hàng triệu ngôi nhà mới để đáp ứng nhu cầu của người mua và người thuê nhà ở Hoa Kỳ sẽ không thể diễn ra ngay lập tức. Ngoài chi phí vay cao, các nhà xây dựng đang phải vật lộn với tình trạng thiếu hụt nghiêm trọng nhân công xây dựng và chi phí vật liệu xây dựng cao.

Tình trạng thiếu nhà tại Mỹ chưa được thống kê với con số cụ thể, nhưng Zillow ước tính số lượng nhà thiếu hụt khoảng 4.5 triệu nhà, Realtor.com ước tính thiếu hụt 7.2 triệu nhà. Mặc dù lãi suất thấp hơn không phải là giải pháp "chữa bách bệnh", nhưng đây vẫn là một tín hiệu tích cực.

"Sẽ mất rất nhiều thời gian thì chúng ta mới có đủ nguồn cung để giá giảm trở lại", Metcalf chia sẻ.